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當下的眾創(chuàng)空間已然接棒長租公寓，成為另一個臺風口。

繼潘石屹的SOHO3Q，毛大慶的優(yōu)客工場后，世聯(lián)行也宣布與清控科創(chuàng)合力布局創(chuàng)業(yè)社區(qū)。得益于自身資源優(yōu)勢，房地產企業(yè)紛紛將眾創(chuàng)空間作為盤活閑置物業(yè)的出口，一時間趨之若鶩。

但玩眾創(chuàng)空間絕不等于玩房地產。在跟蹤了時下最火的幾種眾創(chuàng)空間模式，發(fā)現(xiàn)這類眾創(chuàng)空間的最新玩法，以及地產商做眾創(chuàng)空間將面臨的主要問題。

一、眾創(chuàng)空間是什么？

與傳統(tǒng)孵化器相比，眾創(chuàng)空間的外延更大（見下圖），它不但包括孵化器，還包括創(chuàng)客空間、創(chuàng)業(yè)咖啡館、長租公寓等新型孵化器模式。

傳統(tǒng)孵化器、新型孵化器和眾創(chuàng)空間的關系

眾創(chuàng)空間不僅能為創(chuàng)業(yè)者提供工作、社交和資源共享的空間，還能為創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)培訓、投融資對接、商業(yè)模式構建、法律財務和媒介包裝等全方位創(chuàng)業(yè)服務的生態(tài)體系。

二、6種眾創(chuàng)空間新模式

目前市面上流行的幾類眾創(chuàng)空間模式，主要分為企業(yè)平臺型、投資驅動型、媒體驅動型、垂直產業(yè)型、開放空間型和地產思維型六種。

以上六種模式的主導者有大型IT企業(yè)、創(chuàng)投機構，也有傳統(tǒng)地產商、地方政府，甚至連傳媒機構、咖啡館和長租公寓等“門口的野蠻人”也殺入了這個藍海市場。

從這幾類眾創(chuàng)空間的運作模式來看，目前主要是通過“一體兩翼”模式來盈利：房租收入+增值服務（工商注冊、法律財務、創(chuàng)業(yè)培訓、招聘服務等）+股權投資。

但由于主導者的目標不同，盈利模式也各有側重。比如開發(fā)空間型、媒體依托型主要通過增值服務來盈利，而企業(yè)平臺型、投資驅動型則看重更股權投資收益，像地產思維型就會強調租金收入和房產增值。

三、“免費”玩法

“野蠻人”的闖入，也為行業(yè)帶來了新玩法。

傳統(tǒng)孵化器的運作模式主要為創(chuàng)業(yè)者提供辦公場所等物理空間，向企業(yè)收取租金的同時，順帶提供工商注冊、投融資對接、培訓、政策講解等服務。但如36氪、YOU+創(chuàng)業(yè)社區(qū)、3W咖啡等運營的眾創(chuàng)空間模式，卻一定程度上顛覆了原來的那套玩法。

1.免租金、免股份，流量思維

36氪是一家與虎嗅網類似、關注TMT領域初創(chuàng)企業(yè)的新媒體。和明源君來看這家新媒體是如何玩眾創(chuàng)空間的。

36氪的氪空間定位為“創(chuàng)業(yè)公司完成第一輪融資的地方”，它的最大亮點是免股份、免租金、免費用，也就是說，氪空間不占創(chuàng)業(yè)者股份，也不收任何費用，讓創(chuàng)業(yè)者免費入住3個月，并幫其在3個月內實現(xiàn)首輪融資。創(chuàng)業(yè)者在這里完全是0費用起步，直接秒殺傳統(tǒng)孵化器那種低租金的玩法！

但“免費策略”僅僅是氪空間做流量的手段，真正具有殺傷力的，是氪空間提供的一切服務都只為一個目的——為創(chuàng)業(yè)者3個月內完成 A輪融資。為此，氪空間緊緊聚焦在創(chuàng)業(yè)團隊“產品研發(fā)—宣傳包裝—融資對接”三大環(huán)節(jié)來提供相關服務。

氪空間的運作模式分析

氪空間的幾大服務體系

36氪+線上投融資對接平臺。創(chuàng)業(yè)者和投資人可以直接在線上對接，信息對等，及時跟進效率更高

截止今年四月，氪空間已在一年內成功孵化40多個項目， 97%以上企業(yè)拿到融資?，F(xiàn)在創(chuàng)業(yè)者圈子里流傳一句話，“只要進入氪空間，幾乎就等同于完成了融資”，這讓很多優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)項目對其趨之若鶩。

從開辦以來，報名申請入駐氪空間的創(chuàng)業(yè)項目已超過5000個。這是什么概念？2013年中關村一年注冊的新科技公司才8000家！

所以，36氪雖然打著“免費”的旗號，其模式更多是流量思維——通過免費來聚攏數(shù)量龐大的初創(chuàng)項目，再從中挑選出優(yōu)質項目，針對性對其進行孵化，以實現(xiàn)每期90%以上的孵化成功率。最終孵化企業(yè)中超過九成拿到一輪融資，從而更加深了氪空間對優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)項目的吸引力。

2.打造居住+辦公+社交的創(chuàng)業(yè)生態(tài)鏈

和氪空間一樣用互聯(lián)網思維在運作眾創(chuàng)空間的，還有YOU+的創(chuàng)業(yè)社區(qū)。

YOU+做的創(chuàng)業(yè)社區(qū)相當于孵化器和公寓的結合體——租客只需支付公寓的租金，就能免費使用公共空間、辦公設施進行辦公。而YOU+創(chuàng)業(yè)社區(qū)不僅滿足了創(chuàng)業(yè)者的居住需求，還為他們創(chuàng)造了社交、創(chuàng)業(yè)平臺。

例如YOU+位于北京的蘇州橋店，家友可以在YOU+進行辦公，YOU+還提供公司注冊、法律服務、投融資對接等一站式服務。

YOU+創(chuàng)業(yè)社區(qū)的運作模式分析

YOU+創(chuàng)業(yè)社區(qū)的幾大服務體系

在外人看來，長租公寓起家的YOU+來做眾創(chuàng)空間，似乎有門外漢跟風的嫌疑。但YOU+充分利用了其做長租公寓的優(yōu)勢。

首先是人脈，一個是大量的創(chuàng)業(yè)者資源；另一個是投資圈人脈。

先說創(chuàng)業(yè)者資源。YOU+在北京的蘇州橋店自4月底開放網上預約以來，截止五月初的排隊人數(shù)近3000人。

由于蘇州橋店周圍聚集了大量的中關村IT企業(yè)、海淀區(qū)各大名校，因此這些求租者大多是潛在的互聯(lián)網創(chuàng)業(yè)人士及創(chuàng)業(yè)公司希望網羅的人才；YOU+手中掌握的這一塊人脈資源，恰好是眾創(chuàng)空間最需要的；

第二個是投資圈人脈。

蘇菂的車庫咖啡早已積累了一批創(chuàng)業(yè)圈的人脈資源，包括眾多天使投資人、VC，以及創(chuàng)業(yè)者圈子。這也是YOU+能做創(chuàng)業(yè)社區(qū)的一個重要條件。

其次，YOU+打通了居住—社交—創(chuàng)業(yè)這條生態(tài)鏈。還是拿蘇州橋店舉例，租客中創(chuàng)業(yè)者占6成，剩下4成會分配給法律、金融、媒體等相關行業(yè)人士。而這里面，創(chuàng)業(yè)者基本上都相互認識，因為YOU+的公寓性質，這里面的創(chuàng)業(yè)者都是憑熟人圈子介紹進來的，較高的熟識度更容易讓創(chuàng)業(yè)團隊之間充分交流、碰撞出火花。

最后，由于YOU+創(chuàng)業(yè)社區(qū)具有居住性質，一家創(chuàng)業(yè)企業(yè)如果有一部分員工在北京，有一部分在廣州，他們只要住進you+即可。不但免去了辦公室的租金，YOU+配備的思科網真系統(tǒng)還能讓他們實現(xiàn)全國在線視頻會議。簡直將創(chuàng)業(yè)者的生活起居和創(chuàng)業(yè)社交一手包辦了有木有！

未來，YOU+到底會怎么走？明源君認為，YOU+實際上在做一個平臺。用互聯(lián)網思維就是：先做流量，客戶積累起來后，再從其他方向賺錢。

3. 賣咖啡、做招聘，羊毛出在豬身上

創(chuàng)業(yè)咖啡館也是時下很火的一種眾創(chuàng)模式，門檻夠低跟風者眾，但這類咖啡館某種程度上只能作為一個圈子運營和活動的平臺，盈利能力較差。

那3W咖啡是怎么玩的呢？不能靠賣咖啡，也不賺撮合傭金，那就圍繞創(chuàng)業(yè)企業(yè)的痛點來賺錢。

創(chuàng)業(yè)企業(yè)有什么痛點？1.缺錢；2.缺人；3.缺市場。很多孵化器都在“錢”上下功夫，卻很少有人做“人才生意”。創(chuàng)業(yè)企業(yè)十分缺人，卻用不起51job等專業(yè)招聘網站。3W咖啡精準卡位，在2013年7月推出互聯(lián)網垂直招聘平臺“拉勾網”。

借助微博、口碑宣傳和3W咖啡館的活動廣告，拉勾網快速發(fā)展了一批求職用戶和招聘企業(yè)。現(xiàn)在，拉勾的注冊用戶已突破百萬，每個月約兩萬人通過拉勾找到工作。去年拉勾網完成2500萬美元的B輪融資，估值達1.5億美元。

現(xiàn)在，3W已創(chuàng)建了一套自己的創(chuàng)業(yè)生態(tài)體系：包括創(chuàng)業(yè)咖啡館、孵化器、創(chuàng)業(yè)基金、品牌推廣、人才招聘等服務，通過一個閉環(huán)解決了創(chuàng)業(yè)團隊缺錢、缺人、缺市場的問題。

上面幾種眾創(chuàng)空間的玩法都是典型的互聯(lián)網思維——用免費或低租金做流量，等流量起來后，再從其他方向上尋找盈利點，羊毛出在豬身上。

四、房企玩眾創(chuàng)面臨的主要問題

如今，一批房企正在通往“眾創(chuàng)空間”的路上，他們多是期望借助這股創(chuàng)業(yè)熱潮，來盤活手中的存量資源，有甚者更是拿“眾創(chuàng)”為噱頭，直接目的就是賣房。但明源君想對那些真正想做眾創(chuàng)模式的地產商說：你們玩眾創(chuàng)的優(yōu)勢在未來可能越來越小。

首先，眾創(chuàng)空間的核心原本就不是硬件環(huán)境，而在于服務配套，例如最重要的創(chuàng)業(yè)導師服務。

其次，按照互聯(lián)網的免費模式，未來的辦公空間可能不再收費，像36氪、YOU+公寓的辦公空間已經全免費，像科技寺將場地租金降至每人1500元/月；也就是說，未來眾創(chuàng)空間的玩法，不再是通過出租房子來掙錢，而是將盈利重心放在金融、人才等增值服務上。

最后，房企雖然有物業(yè)資源，但眾創(chuàng)空間的選址半徑決定了房企的大量閑置資源是無用的。

事實上，優(yōu)質的創(chuàng)業(yè)團隊本來就是一種稀缺資源，而這類資源更多集中在高校密集地區(qū)，硅谷就是典型代表，依靠斯坦福大學，加上風險資本的培育，硅谷聚集了一大批頂級人才。

所以，做眾創(chuàng)空間，一定要選在高校密集地帶，這里能為創(chuàng)業(yè)公司源源不斷地提供優(yōu)質的、高質量的、年輕的創(chuàng)業(yè)儲備人才。這也是秦君說中關村創(chuàng)業(yè)大街無法復制的真正原因。